中国工业地产运营应遵循的三个基本模式

资讯摘要：随着工业地产的发展，工业地产的开发模式也正在不断的得到改进和完善，根据国内外工业地产开发建设的经验，本文讲述了工业地产的运营模式。 工业地产的运营模式基本上包括开发模式、盈利模式、投资及经营模式。下面对这三大模式进行相关的阐述与比较。

1、开发模式

随着工业地产的发展，工业地产的开发模式也正在不断的得到改进和完善，根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式如下:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

(1)工业园区开发模式

目前，工业园区开模式，是中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为这一开发模式是基于社会发展，区域经济发展及就业等各种因素综合起来考虑的，一般情况下，该开发模式是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这种开发模式可以很好的带动当地经济的发展，其中较为典型的有上海莘庄工业园区，北京房山工业园区以及深圳的蛇口工业园区等，下面以深圳蛇口工业园区作为例子进行说明。

上世纪70年代末，招商局在深圳创办蛇口工业区，这是中国第一个对外开放的工业园区，它的创立和发展为之后的深圳经济特区的创立起了探路者的作用。由于当时政府政策的支持，使得蛇口一带的经济得到高速发展，经过三十年的发展，当地的一些企业也逐渐发展成国内的同类企业的佼佼者，如招商银行、中集集团、平安保险等一大批知名企业从无到有、从蹒跚学步到叱咤风云。如今，蛇口已是一个通讯、道路、厂房、港口、铁路等设备配套完整的现代化工业园区。2009年，蛇口再度出现了新的机会，政府打算把蛇口改造成新一代的高新技术的产业园区，2009年11月16日下午，在深圳11届高交会馆，中国科学院深圳先进技术研究院与招商局蛇口工业区有限公司签订协议，中科院育成中心落户蛇口。这也是蛇口工业区转型“高端服务业高地”签下的第一单。展望未来，蛇口有望成为中国新一代工业园区的泰山北斗。

(2)龙头企业引导模式

龙头企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应的工业地产开发。如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

(3)工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上