房屋承租人优先购买权之研究

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[内容摘要]房屋承租人的优先购买权是由《合同法》规定的一项法定权利,在性质上属于形成权。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,在出租人出卖租赁房屋时可以行使。承租人如何行使其优先购买权,需要根据现行法的规定加以解释。一旦承租人行使优先购买权,即在承租人与出租人之间成立一个买卖合同,承租人据此可享有买方的一切权利,但不能直接取得房屋的所有权。尽管出租人可以将租赁房屋与其他房屋或者附属设施捆绑出售,但承租人仍有权行使优先购买权。当承租人与共有人或者人民政府之间发生优先购买权冲突时,应当使共有人优先于承租人、承租人优先于人民政府行使其优先购买权。承租人的优先购买权受到侵害后,如何予以救济,应依具体情况而定。

[关键词]优先购买权;承租人;房屋租赁;合同法

一、承租人优先购买权概述

优先购买权,又称先买权,是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1]这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国大陆,《中华人民共和国民法通则》(以下简称为《民法通则》)、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以及《中华人民共和国合同法》(以下简称为《合同法》)等法律分别规定了共有人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权、合伙人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权等等。这些不同类型的优先购买权之间,既具有一定的共性,也具有不少个性。对于其共性,笔者曾经著文做过探讨,[2]此处不再详论。本文拟专就房屋承租人的优先购买权问题进行讨论。

所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。[3]关于承租人的优先购买权,最高人民法院早在《解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(1952年5月17日法监字第8012号)中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后,国务院发布的《城市私有房屋管理条例》(1983年12月17日)第11条规定:“房

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