酒店管理开发 项目开发——不同阶段项目管理内容节点分析2016(叶予舜)

叶予舜

协助业主方(或受业主委托)办理项目

政府审批手续前期的各项报建手续,直至施工许可证

的取得

1.中标人应将专业报建单位的手续办理工作纳入进度

按照法律法规要求取得相关的证书和完总控计划统一管理;

成相关审批手续2.中标人协调督促专业报建公司按合同及计划要求,

按时完成报建工作办理建设工程施工许可证

(1)协助使用单位准备规定材料;(2)审核申报材料的完整性及合规性;

(3)负责申报材料的修改工作及报送工作。

前期

市政条件及报协助业主方(或收业主委托)落实市政

条件,并办理各项市政报装申请手续。装手续

项目所需各项市政的批准和方案

中标人协调督促专业报建公司按合同及计划要求,

按时完成报建工作

a)监督和管理所有与地方政府部门相关的申请及批复。b)协助雇主获得与项目相关的政府批复。

场地准备

搬迁安置,四通一平,场地勘察,临建设施等

施工场地准备就绪

功能策划与设细化功能定位,明确设计要求,设计招计委托准备标准备,设计任务书准备等

明确客户要求

设计委托

通过招标或推荐方式帮助业主方选择适当的设计单位,并参与设计合同谈判

设计单位到位

设计

负责对设计院进行设计联络,将有关信息及时向业主汇报。逐步深化控制与管

设计管理与协

理设计工作,确保工程设计不超出项目

成本、工期与技术实施可行性的预期限度

1.组织召开设计例会,及时组织解决初步/扩初设计中的问题;

2.分阶段对初步/扩初设计成果进行审核,检查设计内容是否符合招标人提出的功能要求,并形成书面报告;

3.负责组织设计单位及时编制设计概算并组织造价咨询公司审核,督促设计单位进行限额设计;4.施工图设计及二次深化设计管理;

5.对设计进度进行跟踪,督促及时提交施工图纸;6.负责组织图纸会审和技术交底;

7.协调处理设计缺陷,办理设计变更、工程洽商等;

确保设计质量、进度、标准符合项目要

8.协调组织设计单位对专业承包商提交的二次深化设

求;

计审核;

确保不同设计单位之间接口的一致性。

9.组织设计单位实施对现场的配合服务,及时解决现场问题

参与项目设计全过程,对各阶段的设计提出合理化建议,包括组织评审工程设

设计审查与优计方案,组织设计单位进行工程设计优

化、技术经济方案比选并进行投资控化

制,向业主提出具有专业性的意见。1.招标人确定中标设计单位后,组织设计单位优化设计方案,直至设计方案得到招标人的认可;

2.对重要技术方案组织专家论证,编制方案技术分析报告,组织造价咨询公司提供经济分析报告,为招标人决策提供技术支持;

a)根据专业能力和经验对选择合适的设计单位提供顾问意见。b)组织建筑概念设计招标,包括:

收集编写所有与建筑设计招标有关的基本文件,图纸及相关信息。

信息交付

编制建议书邀请函监督投标过程

根据确定的标准评估建议书。

c)设计顾问一起安排设计例会时间表,通过会议纪要和定期参加会议,管理例会进度。检查设计团队领导记录解决设计问题或技术问题所需要采取的行动。识别涉及第三方的具体问题如能源供应。

d)监督设计执行和实施情况,向客户提供关于设计进展情况的定期报告。内容包括需要客户同意和批准的事项,以及必要时对不同选项影响的评论。

e)建立和执行对设计和技术规范符合性检查的程序,检查质量管理程序得到遵守。

与雇主和设计团队一起组织对详细设计的审查并协调。 在设计深化的不同阶段,检查设计顾问对项目的预算和计划采取“回避”的观点来考虑材料选择的效果、建造形式的选择等。监督和建议所有由设计团队进行的资本费用研究,以保持建议控制在业主的预算范围内。

f)检查设计团队审查可建造性和与专业分包一起审查建议的技术设计。

范围管理

根据项目目标进行范围确定、项目结构分析和范围控制。

清晰的项目范围和工作界面,为项目的工作分工、招标采购、工程实施打下良好基础,有效防止工作重叠或漏项,减少日后可能发生的争议和成本增加

招标采购

采购管理

招标方式,合同方式与采购策略,招标计划与工作流程,招标文件准备,招标活动组织。

1.制定和实施项目采购策略;2.建立采购计划;

3.管理、协调及完成全部资格预审工作,包括提供顾问方、承包商、及供应商的长名单;

4.面试、参观及考察顾问公司、承包商、供应商之配置、及国内类似项目;

5.协助联想公司确定短名单;

确保采购策略的合理、合法、合规性;

6.在造价顾问支持下,管理招标及合同过程;

对项目所需各种资源(顾问、承包商、

7.根据项目采购策略,管理、协调造价顾问完成所有

供应商等)做出合理的安排;

招标文件

确保采购的进度、质量符合项目要求。

8.按时提交相关图纸、技术说明及合同条款;

9.在招标阶段,负责管理、协调设计师、顾问和造价顾问准备澄清文件;

10.评估投标文件,涉及承包商、供应商及顾问的所有包之技术的技术标分析并准备评估报告;

11.管理、协调造价顾问汇编合同文件,供联想与各承包商签署

施工、监理单位招标

(1)编制招标任务委托书,拟定招标方案;(2)审查、补充招标文件;

(3)审查招标代理单位的勘察工作计划,勘察范围要求、提交成果的内容和时间。

(4)参与资格预审,组织现场勘察与答疑会;(5)配合招标代理单位组织开标、评标;

(6)将招标投标书面情况报告和中标合同报市发改委备案。

a)向雇主建议合同方式并确定全部项目采购的合同架构。b)承包人资格预审并建议适合的投标人名单。

c)对合同的类型和格式给予建议,监督雇主律师准备合同。d)准备招标文件,并与采购团队一起管理招标流程。

e)对投标人进行分析,澄清模糊点,并准备评标报告,与雇主的采购团队一起安排和参加 与投标人的面试。

f)对雇主批准所有的分包和供应商提出建议,必要时参加有关的谈判。

负责监督、控制、协调、管理勘察单位、各设计单位和各承包商(包括但不限于总承包商、专业承包商、分包商,下

项目组织与协

同)、供应商的工作,负责解决和协调

工作中的任何问题,确保安全、进度、技术方案、质量、成本等计划的全面实现。

a) 确定项目的任务和目标

b) 明确项目的基本要素和需求c)确定建筑风格和建筑材料d) 确定工作范围

e) 从环境方面考虑安全操作f) 计划和里程碑计划

g) 确定与计划相关的优先级h) 造价匡算和确定预算i) 合同策略

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