恩次方 商业地产转型空间到底有多大

恩次方 商业地产转型空间到底有多大

恩次方:商业地产转型空间到底有多大

自2011年4月发酵的限购令,与此前数轮宏调不同,真正触动了地产企业已然驾轻就熟的住宅开发模式,住宅单极火热的状况,转向商业与住宅均衡发展。 对于杭州商业地产,现在正像1998年之际,几乎本土地产商都处于同一起跑线,先行者如凤毛麟角,对成熟的经验与人才处于饥渴状态。在以住宅开发为主要开发方式的当下,商业地产的发展空间有多大?转型的代价是怎样的?经济观察报与新浪商业地产频道邀请奥特莱斯(中国)商业运营管理公司董事长万文英、上海证大房地产有限公司董事吴洋、中国商业地产联盟秘书长王永平、奥特莱斯 (中国)有限公司营销总监王鸿丽共同探讨商业地产转型中的机遇与挑战。 转商业先转思想

万文英:用地产的思想去运作商业地产肯定失败,因为它是不同的:首先,地产出来的产品是商品,它是一种交易,你不卖你租,仍然是这样的。但是商业地产关键不在商品,在于服务,去做好经营的下家。

我想租一个地方搞餐饮,我首先要想到下水、上水在哪儿,抽风在哪儿,厨房的操作间要有什么样的东西才能够更快地做饭,开发商得帮我做到,如果做不到,谁能去呢?消费者也是一样,走了二里地才找到厕所,他下次就不来了。 第二,地产是分散投入集中产出,商业地产是集中投入分散产出。盖住宅,滚动开发,可以分期投入,盖完了一次性找销售代理把钱拿回来。但是商业地产是集中投入,哪点钱花不到都开不了业,产出是一块钱一块钱地从老百姓兜里掏,伺候不好就不来了。

资金

王永平:中国发展商业地产的外部环境不理想,这里面有两大问题:一个是城市的商业规划不科学,第二个是金融环境很差。我们只有信贷,以信贷调控为主的这次宏调使商业地产同样遇到很大的问题,做商业地产,不能以开发公司来拿,这个管得很严,他说你把这个资产转移成某个投资公司,或者商业零售公司旗下就好贷了,所以我们都是信贷,如果是基金,监控就不要这么严,因为大量是民间资本。

这种银行信贷跟市场的联系不像基金那么敏感,基金是天天盯着,每一个环节都盯死,这么多投资人要回报,会迫使开发商要做好,这个基金出来的意义非常大,一个是给开发商前期的持有性物业提供一个融资的多元化的渠道,另外迫使商业地产往运营方向来转变,通过运营来真正提升自己的价值。

去年8月允许保险资金投资不动产,理论上测算一年4500亿资金可以投到不动产,保险投资人说暂行规定讲的保险公司投资不动产是备案制,保监会变相

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