房屋承租人优先购买权在司法实践中的几个问题探析

实务探讨 | 房屋承租人优先购买权在司法实践中的几个问题探析

2016-09-30 北大法宝

近年来,随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放,房屋买卖中涉及承租人优先购买权的争议日益增多,由于我国现行法律法规对处理此类纠纷规定得比较原则,可操作性不强,理论界对一些基本问题难以达成共识,形成了适用时的疑惑,处理后混乱的局面,鉴于此,本文试对司法实践中房屋承租人优先购买权存在的几个问题加以探析,期望通过与大家共同探讨而有所收益。

(一)如何理解“出卖”

按照《合同法》第130条的规定,买卖合同是出卖不转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。依此规定,在因赠于、遗赠、继承而使租

赁房屋的所有权发生转移的情况下,由于不在“出卖”的文义范围之内,故而承租人不得行使优先购买权,否则对出卖人的干预即属过分。

从字面含义看,所言“出卖”,应当包括拍卖的形式在内。但拍卖作为一种特殊的买卖方式,以“价高者得”为原则,并无“同等条件”可言。在拍卖程序中,竞买人获得最终的成交价,是完全依据合法程序进行的,如果在拍卖成交后,允许行使优先购买权,以竞买人的成交价购买房屋,则该行为违背了拍卖法的规定,致使竞买人的利益难以保障,产生行使优先购买权与拍卖法的冲突。为避免这种冲突,有人提出,就房屋拍卖而言,未来立法不应该允许承租人行使优先购买权。笔者认为,如果有了此种立法,将来大量出租人将可能会选择拍卖自已的房屋,这不但不利于保护承租人的利益,也有违承租人房屋优先购买权之立法初衷。所以,实践中,在不得不采取拍卖方式时,根据拍卖法第十八条的规定,拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵,拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的物的瑕疵,即优先购买权的情况,再由愿意竞买的人员参加竞拍。

(二)如何理解优先购买权人的行使期间

1、行使期间的起算的起点

我国法律将承租人的优先购买权行使期限确定为出卖之前的三个月或合理期限内,那么,行使期间如何起算呢?一种观点认为,优先购买权行使期间应从出售人公开表达出售意图时开始。第二种观点认为,行使期间的起算点应以

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