世联旅游地产研究

世联旅游地产研究

杨文斌:旅游地产从“商品化”走向“资产化”

20年来,中国旅游地产开发伴随着城市化高速发展,但由于受到资金、土地、融资渠道等方面的制约,旅游地产的短周期“商品化”开发长期成为主流,“物业销售”成为这一过程的集中体现。然而,配套、管理等原因导致了“低效使用”和“低流动性”,物业资产价值和交易无法再次实现。在新的市场形势下,旅游地产开发模式转变势不可挡,未来“资产化”开发趋势将成为必然。

“魔咒”之下的“理性”选择

中国旅游地产开发受到诸多限制,金融环境简直可以说是挥之不去的“魔咒”,这一定程度上逼迫旅游地产开发“理性”地走向商品化道路。

资金成本高。国内实际市场融资成本超过8%(民间融资、基金信托等更是在12%以上),而近年来美欧等主要金融市场的质押贷款利率持续走低,利息水平约为3.2~3.6%,甚至出现过1.75%的低水平。高资金成本决定了企业为了减轻财务成本压力,必然进行短周期操作,快速回笼资金,平抑风险。

投、融资渠道缺失。投、融资渠道缺失导致家庭资产配置结构中房产、存款占比近9 0 %(无其他合理的投资渠道)。美国直接融资规模是间接融资的近4.5倍(2011年数据,同期中国约为1.4倍),直接融资渠道和间接融资获取资金的比例为75%∶25%(2009年末数据,同期欧洲主要国家为60%∶40%,中国为22%∶78%)。中国企业融资只能依赖银行,而银行融资常受到各种政策的限制。

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