拓宽房地产企业融资渠道已是当务之急

ZHUANGAO

拓宽房地产企业融资渠道已是当务之急

■ 周 江

但实际上,房地产开发企业资金构成中产行业的企业申请上市“暂不考虑”、“暂停受理”。此后,基本没有房地产开发企业再在深沪两地上市,只有少数几家以其他业务为主营业务的企业实现了“曲线”上市或者干脆买壳重组上市。对房地产公司上市的这个限制性规定直到2001年1月11日才全面取消。解除上市禁令后,对房地产公司直接上市融资的控制仍较为严格。市场监管机构政策上并不鼓励房地产企业上市直接融资。二是法律制度不完善。例如,房地产投资基金属于产业投资基金,不在目前已经立法的《证券投资基金法》的调整范围之内。由于目前尚无规范产业投资基金的专门法律,成立房地产投资基金处于无法可依状态。三是信用制度缺失。在直接融资中,房地产开发企业直接面对投资者,没有良好信用是难以取得投资者的信任的。对投资者来说,决定是否投资的依据是项目回报和风险的大小,而企业信用是判断风险的重要依据之一。在缺乏信用制度的前提下,除非政府进行担保,开发企业的直接融资活动(如发行公司债)很难取得良好收效,而政府进行担保又与企业融资的市场化要求不符。

外资进入房地产缺乏合适的投资渠道。从目前外资进入房地产业的情况看,仍以港资居多,欧美外资投向的主要领域在规划设计和房地产服务上。外资投资房地产之所以比较谨慎,是因为房地产流动性相对较差,因此外资进入之前必须先明确退出方式。这就要求我们具备一定的金融工具,以方便外资的进入和退出。由于目前缺乏这种合适的

当前我国房地产企业的

主要融资渠道

以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小。目前我国约有房地产开发企业3万余家,而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅80家左右,房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰~3‰。2003年,房地产上市公司的市值只占沪深全部市值的4%。即使是已经上市的房地产公司,由于其业绩的波动性比较大,也只有很少一部分公司具备再融资的条件。在过去七八年间,债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。目前债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分。即使在所占比例最高的1999年,也不过2‰。2003年,债券融资仅为0.3亿元,所占比例接近于零。而且,统计资料显示,目前通过房地产信托方式筹集到的资金仅占房地产贷款的1‰。由于我国没有产业投资基金法,目前尚无严格意义上的房地产基金。

外资所占比例呈逐年下降趋势。尽管我国房地产业利用外资的数量在2001年之后呈上升趋势,但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。2003年外商投资所占比重仅占总投资规模的1.4%。

银行信贷资金仍是当前房地产企业的主要资金来源。近年来,银行对房地产企业开发投资的贷款在整个房地产开发资金中所占比例一直保持在23%左右。

来源于银行贷款的比例要比这个数字高得多。以2003年为例,房地产开发投资的资金来源中定金和预收款为5085.2亿元,占全部资金的38.7%。假定定金和预收款中30%为购房者的定金和首付,其余70%为按揭贷款,则可以推断银行贷款占全部资金的比例至少为50%。该比例尚不包括其他以间接方式进入房地产投资的银行资金。

银行贷款最多不超过房地产总投资的40%是国际通行标准。我国房地产企业对银行贷款的依存度过高,一旦房地产经济发生波动,企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家金融安全。

当前房地产企业融资渠道

单一的主要原因

银行本身有对房地产企业融资的压力和动力。近两年来,商业银行存贷余额之间仍保持了较大差额,说明大量银行资金处于闲置状态。商业银行的巨大存款余额客观上对直接融资产生了抑制作用。同时,房地产业的高利润、高收益对银行有巨大的吸引力,即使在知其高风险的前提下,银行也愿意对其融资。事实上,与工业、农业贷款相比,目前我国房地产贷款反而是银行各项贷款中收益较高、风险较低的优质业务。

房地产企业直接融资存在诸多障碍。一是政策限制。以房地产企业上市为例,1996、1997年证监会发文明确规定金融、地

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中国金融■半月刊

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