谈当前高房价的影响因素与政府调控措施强化

近年来房地产价格持续上涨已明显超过一般家庭、特别是低收入家庭的承受能力,成为妨害社会和谐的隐患。房地产业与国民经济之间复杂的相互作用,使得政府对房地产业的管理与调控成为一项复杂的系统工程。本文基于对我国房地产价格上涨的现状,从政府、企业、供需关系和外部因素四个方面进行初步的分析研究,以期为房地产市场的宏观调控提供理论依据和有效方法。

人均耕地不足 1,因此中央划出 1亿亩亩 8耕地“红线”土地资源的有限性使得土地。成本不断提高,地价”为房价的风向标,“作 影响开发商和购房者对未来高房价的判断和预期。

谈前房的响素当高价影因 与府调政控措施强 化 ■张梦实 (中国人民大学财政金融学院财政学专业北京 1 0 7 ) 08 2◆ 中图分类号:F 9文献标识码:A 23 我国的房价主要由土地费、建安费、 内容摘要:近年来房地产价格持续上 涨已明显超过一般家庭、特别是低收入家庭的承受能力,成为妨害社会和 谐的隐患。房地产业与国民经济之间

保障性住房建设进度缓慢,加大了对

商品房的需求。由于开发保障性住房缺少经济效益,不能带动消费,一些地方政府 不愿为此投入资金。全国人大常委会

20 1 0 9 0月公布报告,2 0 0 9年中央预算中 保障房投入为 1 7 6 6亿元,其中中央投入 4 3元, 94地方配套 1 8亿元, 9亿占2 %; 3 1

占 7%。截至 8月底,保障性住房建设 06

完成投资3 49元, 9 .亿完成率为2 .%。 36一 些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,以完成全年的建难设计划。 房地产业属于资本密集型行业,房地

营销成本 (包括管理成本和资金费用 )各、种税赋以及利润等五部分组成,其中土地费和税赋归政府所有。近年来,房屋总价不断增长,部分的构成比例亦发生了明各显变化,表现为土地费直线上涨、税赋逐年提高、建安成本稳中略升、营销和管理

复杂的相互作用,使得政府对房地产

业的管理与调控成为一项复杂的系统工程。本文基于对我国房地产价格上 涨的现状,从政府、企业、供需关系和

产开发和消费离不开金融支持。央行报告指出:1 9年以来金融对房地产业的支持 98由过去单纯对企业开放贷款转变为对投资和消费两方面的支持。房地产对金融业的

成本基本稳定、利润略有回落。

外部因素四个方面进行初步的分析研 究,以期为房地产市场的宏观调控提

我国当前高房价的影响因素 分析 ( )政府方面因素一

依赖,决定了房地产价格必然受货币政策 的影响。银行贷

款和定金预收款是房地产开发最重要的两个资金来源,近来国内贷 款成为房地产投资增长的主要推动力,所

供理论依据和有效方法。 关键词:高房价 因政府调控

垄断土地财政

地方政府对“土地财政”的依赖是高

我国当前房价现状 国务院 1 9年发布的《于进一步 98关深化城镇住房制度改革加快住房建设的 通知》,确定了深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配;逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系; 发展住房金融,培育和规范住房交易市

房价的主要原因之一。中国指数研究院监

占比例接近全部房地产资金的 8%, 0而定金及预收款的作用明显减弱。 ( )房地产企业方面因素二

测数据显示:2 0 0 9年,全国 7 0个大中城 市土地出让金共计 1 8 6元, 03亿同比增加 10 %。北京市财政收入 2 0 4 0 0多亿元, GDP总量为 1 3 6亿元,其中土地收入 4 1占财政收入的比重为 4%,对 GDP的贡 5献达到 8。广州市土地出让金则达 4 9% 8

商品住房结构不合理。开发商受利益驱使热哀于大户型、高档房建设,而中小户 型开发不足,济适用房比重不断下降。经大

户型、高档房过多占用稀缺的土地资源,致使刚性住房需求供应不足与市场结构失衡。 土地出让成本提高对房价上涨形成推 动。我国城市用地供应分为土地使用权无

亿元,占财政预算收入的 7%;杭州以 0 15 4亿元的土地出让金收入位居全国各 0大城市之首,而同期杭州地方财政收入只有5 0 2亿元,土地出让金是地方财政收入的2。倍 统计表明,在整个房地产的建设、交易过程中,税费收入占房地产价格的 3%~4 0 0%。如果再加上占房地产价格 2%~4%的土地费用,地方政府在房地 0 0

场。至此,我国实行了近 4 0年的福利分 房制度宣告终结。 房改以来,许多居民通过购买产权拥

偿划拨和有偿出让两种形式。城市土地使用权有偿出让是指在土地所有权属于国家的前提下,土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。以前在开发商建房 成本中土地成本只占 20%,现在达到 6 0%

一7%。 0

有了自己的住房。然而,近年来,房地产价格的持续走高,严重影响了房地产市场的稳定与人民生活的安定。高房价与上学难、 看病贵并称为新的三大民生问题,不但带

来严重的社会问题,而且阻碍国家扩大内需、拉动消费政策的落实,为宏观经济的 大幅波动埋下了隐患。

产上的收入占到整个房地产价格的5%~ 0 8%;有些地方政府为了保证土地的高收 0

各种税费征收环节多,存在重复征税问题。一套房子经过立项、建设、配套、销

入,违背市场运行规律,利用政策人为托 市。例如,对土地出让金随意出台优惠政策;对囤地行为姑息纵容;与银行、开发

售等多个环节,相关的税费达到几十项。 部分项目的税费已占到房地产价格的 3%~4%。以全国最大的房地产企业万 0 0

统计数据表明,2 0 0 7年全国 7 O个大

中城市房屋销售价格同比上涨 1 .%; 5 0 2 0年全国房地产平均价格 3 8元/ 08 8 2平方 米, 09 2 0年则为 4 5元/ 7 0平方米,涨幅超

商配合擅自放开二套房贷等。 土地供应减少导致供需关系紧张是房地产价格持续上升的直接原因。我国耕地缺乏,人地矛盾突出,三分之一以上的省

科为例,2 0 0 9年缴纳的税费是企业利润的 14倍。 .3 盲目投资引发建筑成本上涨。这使得

过2%。 0即使在中央政府大力调控之下,房 地产价格不降反升。

钢铁、水泥、玻璃等建材价格一直处于高 《中文核心期刊要目总览》贸易经济类核心期刊 11 1

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