商业街知识

关于商业步行街销售和招商的基本认识

（在某商业步行街销售和招商会议上的讲话提纲)

1.二元销售模式的困难：步行街不同于住宅和临街商铺

业态需要统一及有序规划：

住宅销售只对业主发生，且无论是购买自住，还是投资，都可以不依赖“第三者”而实现房产价值。临街商铺以自主自发经营为主，业态品类较为复杂，以便利、随机性消费为多。业态之间可以不必有严格规。商业步行街则不同，商业步行街其实就是一个露天大卖场，需要合理规划，统一布局，集中品牌规模优势，形成自身业态规划特点。没有业态和经营特色优势的商业步行街，就很难有强劲的市场竞争力和生命力。

必须统一招商、管理及推广：

临街商铺拥有交通便利所带来的稳定人流，自发经营后，经过市场的筛选，优胜劣汰，久而久之，可形成一定的固定的经营群体和消费支持。而商业街则需要在统一业态和品牌布局后，进行统一招商，严把商户“质量关”及进驻品牌“质量关”，这是商业步行街成功的基础；然后再是统一对外形象推广和统一经营管理，由内而外，形成消费者倾心和放心的消费场所。否则，由于不是所有商铺都是临街，就必然导致人气欠缺，很多商家经营会出现波动和下滑，最后影响整个商业街的兴旺和品牌地位。而业主和商家在进驻投资之前也都会对以上问题提出质疑并要求解答、解决。

2.关于商业地产（步行街）销售和招商的关系

业态规划在商业地产设计和销售策略中的地位：

一个商业步行街的营商前途、物业升值空间首要的是看它的业态规划的市场基础和机会，而不是简单的看其地段、物业设计及硬件配置等。业态是商业生长、发展的门槛，是商家认同和消费认同的前提，而消费市场及其变革的趋势永远是开发、运作商业地产需要尊重和研究的唯一课题。这无论对步行街还是对大卖场、专业市场都一样。所以，在近年来商业地产销售和招商中，没有业态背景的纯地产概念很难成功；以后只会更加如此。在业态作为基础和前提的情况下，地产本