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郑州市养老地产的现状及对策

尹沛东 黄河科技学院商贸学院 河南郑州 450000

摘要:随着我国老龄化问题的加剧,人们更加重视有关养老问题的方方面面,“养老地产”的概念已经提出便引起了社会广泛的关注,各类企业纷纷瞄准这一房地产中的“朝阳产业”开始探索尝试。虽然前景看好,但实际整个行业现状处于一个怎样的状态？后劲是否十足？这些问题都值得人们进一步的思考和探索。本文尝试对郑州市养老地产的发展现状进行探讨。

关键词:老龄化;养老地产;郑州市

一、研究养老地产发展现状的意义和养老地产发展现状

养老地产涉及到民生问题,也是一种刚性需求,大力发展养老地产有望成为郑州市房地产业的一个导向,既能够缓解社会压力,又能促进该产业的发展,还能带动相关行业,可谓是一举多得。养老地产发展现状研究状况是:尚不完善。首先,关于养老地产的定义、概念及内涵,业界并没有给出较为一致的意见,其发展现状也只是停留在一个模糊的结论上。其次,城市规划方面未现较为明确的划分,也未进行专业蓝图设计。再次,关于设计施工,没有制定较为明确的标准和监管政策。

中国传统意义上的养老思维和模式,这种养老模式并不符合客户的心理诉求。并且缺乏相关监管部门,更加缺乏行业标准,顾客根本无法衡量服务质量的好坏,因此这也是导致消费者对此新兴产业信息缺失的主要原因之一。

(三)投资效果差——投资与回报不匹配

由于处于养老地产的模式初探索阶段,企业涉足养老地产都十分缺乏有效的数据信息,虽然已知我国已经进入了老龄化社会,但老年人的需求人需要大量的调研,从而进行较为准确的市场预测。由于一手资料的缺失,造成的投资回报率低,再者由于养老地产本身具有综合性强、资金回转速度较慢的特点,要求开发商具有较为灵活的资金周转能力和综合资源统筹能力,想要树立良好的企业形象,获得老年人的信任和支持是一个漫长的过程。这种较高的运营成本的产品,需要企业具备雄厚的资金支持与长期的目标规划。一般中小型企业很难支撑。

以郑州爱馨阳光城为例,其项目所以服务均由企业自身提供,从营销造势、设计建设、招聘甄选、培训上岗直至最后的管理服务,这一系列项目的完成造成大量的非预期成本,整体的运营成本大大超出了预算。运营成本的增加必然导致售价的提升,该项目一期工程尚能勉强运行,二期工程的进行则明显吃力。虽然资本运营必将经历一段时期,但在盈利模式尚不确定的条件下,这种投资无疑是对企业的考验和挑战。

养老地产从设计、审批、建造、营销到后期服务、完善、维护等各个环节都比一般的房地产产品要复杂和耗时,如若在其中一个环节出错或资金链断裂,这就会使整个项目流产,前期无论付出多少就将会付诸东流,因此做好每一步的规划和过程衔接尤为重要。

二、郑州养老地产现阶段存在的问题及原因

从整体而言,我国养老地产现阶段的发展进程处于起步期,想要适应新的社会环境,我们必须从头学起。从区域而言,我国养老地产发展较为成熟的地区大多集中在经济较发达的城市,如北京、上海等。然而,河南处于中原地区,人口多,经济发展较其他发达城市而言比较滞后。所以,郑州的养老地产现阶段存在的问题也会比较的明显。

(一)供需不平衡——客户与项目不匹配

2013年郑州市民政局调查显示,全市有860万常住人口,60岁以上的人口已经突破了100万。然而,郑州市的养老院只有30多家,其中公办的养老院仅3家,全市养老院床位只有5000多个。郑州市养老床位仅占老年人口的0.5% ,因此郑州的养老地产面临着严峻的考验。

纵观全国各地资本开放的养老产品,市场上已经有相当的数量,但在总结国内较为成熟的养老地产产品经验时,我们仍然无法准确描述何为成功的典范。从开发模式上来看,开发商秉承着高调宣传,低调做事的态度,后期的服务质量远远低于初期的承诺。这种较为不负责任的开发态度致使一大部分的顾客对新型产品望而怯步。

从郑州市整体来看,养老地产规模相对较大的仅有“爱馨阳光城”一家。所以郑州养老地产面临的首要问题是怎样开发与郑州养老状况相匹配的的养老地产项目。

(四)政策扶植力度不够——相关措施与实际情况不匹配

从政府方面的态度,很早就尝试提出一些指导性建议,如1999年就出台的《老年人建筑设计规范》,但是过去很长一段时间都没有大的动作,无法体现政府对养老地产这一“朝阳行业”的支持力度,不能使开发企业安心的放手尝试。当前的情况只是一些粗略的大致规定,没有具体的条文,因此还是缺乏一定的约束力。

从城市规划方面,关于土地用途这一项没有养老地产的专门细分,因此很难确定土地的用途和性质,职能勉强按照住宅或商业用途审批。并且关于土地周边的规划也无法确定,这也不利于住宅区的整体规划。

从法律法规方面,由于我国法律体系并未制定相关法律条款,开发商无章可循,致使产品质量参差不齐,难以监管。

(二)市场不规范——价格与服务不匹配

能够接受养老地产产品的概念的客户对养老地产或多或少都会有所了解,现如今近乎所有的养老地产项目都没能很准确的诠释养老地产的含义,无法满足客户的期望,同时服务与价格不成正比,前期宣传与后期效果偏差过大,引起了消费不信任,这也是养老地产在郑州发展滞后的原因之一,大多消费者对产品信心不足,持观望态度。

由于市场调查信息不足,致使开发商对消费目标人群定位过高,大多集中定位与高端地产客户上,自此制定的战略是走高端产品路线,投入资本过高,这也导致了很多顾客望而却步,无心购买。

而对于郑州养老地产而言,养老地产模式过于偏向养老院,敬老院组织形势,设施与设计都不够符合新兴的养老地产概念。由于

三、国内成功案例分析

郑州养老地产尚处于探索阶段,我们可以借鉴国内外较为成熟的养老地产模式,取其精华,去其糟粕。这样可以让我们郑州的养老地产早日摆脱滞后的现状,更好的为老人服务,替社会分忧。

(一)国内知名养老地产的分析

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