从市场细分的角度谈谈我国旅游房地产项目的规划
从市场细分的角度谈谈我国旅游房地产项目的规划
一、市场细分对旅游房地产项目规划的意义
近年来，随着我国经济高速增长，人均收入和生活水平迅速提高，人们生活和旅游的方式也发生较大转变，休闲度假已经成为人们不可或缺的生活方式，这为旅游房地产提供了无限的发展空间，引领旅游房地产的消费潮流。此外，“旅游房地产”作为房地产的一种增值销售方式，已经越来越成为房地产发展的一个新兴方向。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，已经先后有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。
然而，目前有不少旅游房地产项目的规划与开发缺乏对消费者诉求共性和差异性的了解，对项目规划目的性没有清晰的认识，往往是规划做完之后，再寻找目标消费群体，这时，如果定位出现偏差，往往会造成巨大的损失。一个著名的案例就是在巴黎建立的迪斯尼。迪斯尼公司没有了解消费者的需求就贸然在法国巴黎建立迪斯尼公园，没想到由于法国人对美国文化的抗拒等原因，导致巴黎迪斯尼一路走霉，周围的房地产开发更是陷入僵局。这就是对消费者需求不了解导致规划失败的典型案例。
因此，了解消费者的需求及细分消费者对于旅游房地产项目的定位及有效规划具有十分重要的意义。旅游房地产市场有着众多的消费者及多种多样的消费需求，而一个景区房地产的开发不可能为市场的全体顾客服务。开发商通常需要分辨出它最能有效为之服务的细分市场，然后选择目标市场，进行目标市场营销活动。因此，对市场细分的研究无疑可以为旅游房地产项目的规划提供一个有效的思路。
二、旅游房地产中的市场细分
（一）从购买决策者需求的角度划分旅游房地产的类型
从购买决策者需求的角度出发，可以把旅游房地产简单分为“产权酒店”，作为“第一居所的旅游房产”和作为“第二居所的旅游房产”。由于产权酒店更多以投资为目的，购买者往往更多考虑收益等因素，所以本文暂不做讨论。
“第一居所房产”的购买者更多考虑的是基本的住宅需求，与“第二居所地
