技术与市场专题研究

第17卷第7期2010年

税收政策对房地产市场影响的微观经济学分析

童慧

（安徽大学，安徽合肥

摘

230039）

要：房地产市场是一国经济的风向标，在全球金融危机的大背景下，我国楼市却异常火暴，这是什么原因呢？该文从

税收政策的微观经济学的角度入手，先简要介绍当前税收政策控制房地产市场的现状，再分析税收政策是如何通过房地产商和购房者影响房价，最后提出了一些应对高房价的合理化建议。关键词：税收政策；房地产开发商；购房者

doi:10.3969/j.issn.1006-

8554.2010.07.035

2008年美国次级房贷而引发的“多骨诺米牌”效应还在持续时，2009年我国房地产的增长势头仍有增无减，成为拉动我国经济迅速回暖的一个重大因素。这不禁让人产生疑问：在政府频频发表言论要确保房价稳定的基调下，在经济发达国家的楼市不断萎缩的世界经济背景下，在2010年许多有利于房地产市场的优惠政策将到期时，为什么中国的房价依然居高不下？其实早在2004年关于房地产泡沫的讨论已经开始，但是几年过在去了，中国的房地产并没有崩盘，甚至还没有出现这种迹象。房价的增速远远超过居民可支配收入增速的今天，是什么因素支撑着当前的高房价？究竟应该如何解决这个问题？本文将从税收政策的角度对房地产市场进行微观经济学分析。1

利用税收政策调控房地产市场的现状

源，其数量不会增加，甚至会减少，这就意味着在短期内房地产的供给是缺乏弹性，即使在长期内开发商可以通过提高土地的使用率（比如，用小高层代替多层住宅）来增加房地产的供给，但从总体来看，房地产的供给弹性是很小的，即价格的大幅增，这对下文研究税加只会引起供应量的小幅增加（如图1所示）一是自用负转嫁问题至关重要。对住宅的需求可以分为两类：型的，买房纯粹是为了满足基本的居住需要，住宅对他们来说是普通商品，是必须的；二是投资型的，此类购房者购买住房的目的是投资需要，住宅对他们来说是奢侈品，可有可无。因此这两类购房者的需求区曲线也有所不同（如图2所示），前者需求曲线（D1）的弹性小于后者（D2），即价格变动相同幅度（P1P2））小于后者（Q1’Q2’）。政府对房地产前者需求量的变动（Q1Q2征税的对象，也分为开发商和购房者两种。下面分别从供给方和需求方两个角度分析税收政策对房地产市场的影响问题。

众所周知，税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一，当前我国的税收体系涉及到房地产运行的诸多环节：1）房地产开发阶段的税费负担。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程建筑安装工程费、基础设施费等；2）房地产流通阶段的税费费、

城市建设维护税及教育费附加、印花税、土负担。包括营业税、

地增值税、契税、企业所得税和个人所得税等；3）房地产保有阶包括城镇土地使用税和房产税。可以看出当前段的税费负担。

的税收政策是重“开发和流转环节”，轻“保有环节”。2

税收政策对调控房地产价格的分析

当前有一种普遍的观点，认为征收重税可以抑制房地产价格的过快增长，为此，甚至提出要征收所谓的“暴利税”和“物业税”来惩治推动房价上涨的开发商和非理性购房者。笔者认为，税负的确会通过增加房屋买卖成本起到提高房地产业的准入成本和抑制投机行为的作用，但是调控效果与征税比重并非成正比例关系，因为税负在一定程度上是可以转嫁的，如果不加区分的加大税负，普通消费者就可能为开发商和投机者的暴利行为“买单”。2.1

相关理论和假设

图1

当前对住宅的供给主要来自两个方面：一是房地产开发商，他们主要通过开发新楼盘，增加房地产市场的供给；二是投机性购房者，他们主要通过将闲置住房在二手房市场上交易，增加供给。可以假设现实中这两者对房地产供给的影响没有实质性差别。但是房地产与普通商品相比有着其特殊性，它的价格与土地价格密不可分，而土地作为一种不可再生的稀缺资

2.2

图2

向供给方征税对房地产市场的影响分析

前文已经分析了，与房地产市场密切相关的土地是不可再生的稀缺资源，随着城市化进程的不断加快，人们对住房的需求与日俱增，这也造就了房地产市场求大于供的局面。政府向

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