谈到房地产，就不得不分开几大类来说，一种就是像美国澳洲这种的纯商业化地产行为，还有就是像新加坡香港一样的，半商业半补助地产，还有就是中国式的畸形地产泡沫，但其实这三种又极为相似，因为本质问题都一样。

下面我先介绍澳洲的房地产

房地产这个东西，和股票证券一样，都是买个预期，也就是说一切的价值都是建立在对预期的增值之上的，这是一切投资最根本的东西，这也同样适用于房地产投资，如果房地产没有像预期的一样进行增值的话，那么就会血本无归。因为房地产和股票不一样，股票具有易清仓，风险高，回报高，收益周期可控，需要专业技巧操作的特点，而房地产根本不需要任何特殊的知识需求，相比而言，房地产回报率基本稳定，而且回报率比较低，不易转手，因为房地产转手涉及的流程步奏较多，转手的成本也很大，而且转手周期很长。除此以外，对生活质量影响比较大，房地产持有期间，需要进行大量的后续投入，包括物质上和精神上的，所以边际成本也远远高于股票，除此之外房地产对市场的敏感度远远小于股票，也就是说不会像股票一样短期存在巨大的波动，也就意味着在稳定的市场中短期炒房的可能性一般来说是不存在的。除此之外，股票的风险还存在于，如果不设止损的话，会是个无底洞，因为它所反映的都是账面价值，但是房地产却是实实在在的实物资产，不会有像股票一样大的下行风险。但是房地产和股票都有一个相同的功能，就是能大概反映出当时的经济状况，所以大家可以对当地经济状况深入了解之后做一个理性的判断

房地产投资不需要知识，但是需要策略，不论那些讲座讲得多么天花乱坠，声情并茂，欲仙欲死，其实房地产就那么几条最根本的策略，只要围绕这几条策略走，任何人都可以成为房地产精英，第一条就是房地产的价值的关键部分永远是取决于土地的价值而并非建筑物的价值；第二条就是永远买平均房价之下的房子；第三条就是合理利用银行的金融杠杆；第四点就是affordability永远是你最先需要考虑的事情。

接下来我就会对这几点详细的论述一下：

一个房子是由两部分构成的，一个就是土地，一个就是建筑，建筑材料每年都会涨，但是用过的建筑材料每年都在贬值，所以涨跌基本持平，甚至往往有时候原材料的会贬值大于涨价。广的来说，这是由于建材很多都是一些不可再生的原料，会越来越少，所以升值不可避免，具体的来说在凯恩斯主义大行其道的中国，铁公基对于这些建材的需求也是很大的，所以也助长了涨价风，但说实在的，涨价速度再快，相比较地价而言真的是小巫见大巫了，一块土地的价值之所在就在于涨价不会封顶，但会封底，尤其在澳洲，土地的价值底线是由当地的政府决定的，因为每年当地政府会对你脚下的土地进行估价，进而收取一定的税，所以当地政府每年都会强行升值你脚下的土地，因为他们可以收更多的税，所以土地不管怎么样，升值是一定的，除此之外，如果你有幸被发展商或者政府看中你的土地，那么恭喜你，你土地的价值会一夜之间翻好几番，实例一枚：有几个人合资在昆士兰黄金海岸边上买了一块土地，大概花了一共100万澳币，过了6年左右，被一个大型发展商看中，出价一千五百万买走。这就是土地的潜力。所以根据以上的论述，大家应该可以对不同的房型的升值潜力做出一个最基本的判断了吧，apartment，house，unit，town house，duplex等等，自己都可以进行一个升值潜力估价了。这也就是为什么house升值速度永远是最快的，apartment永远只是镜中花水中月，看着不错，但实际上投资回报很低的。这些都是有实际数据作为依托的，house 永远比apartment的回报周期和回报率要高。