人口普查结果表明房地产市场未来发展潜力巨大

人口普查结果表明房地产市场未来发展潜力巨大

2011-5-24

2011年4月28日，国家统计局发布第六次全国人口普查主要数据公报,通过这些数据，我们可以清晰的看到中国人口的发展以及房地产市场的现状及发展。世联研究认为，虽然近期各城市“金三银四”成交量大多处于低位，但从长期来看，目前房地产市场仍处于高速发展期，并将维持较长时间。

中国人口的增加造成商品房资源的稀缺

大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的12.66亿人相比，十年共增加0.74亿人，增长5.8%，年平均增长率为0.57%。大陆31个省、自治区、直辖市共有家庭户4.02亿户，家庭户人口为12.45亿人，平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.34人。

从6次人口普查的结果分析，中国人口在计划生育政策影响下，目前增幅已经大幅减少。但是由于基数较高，增加量仍然非常高。中国粮食最大可能生产能力为8.3亿吨，以人均500—550公斤计，最大人口承载量为16.6亿和15.1亿。这样，“16.6亿”这个数字被一些专家相对地理解为中国资源最大承载力。顺理成章地，中国人口增长的极限值也就定在了“16亿”这个数值上。而随着受到沙尘，荒废，建筑等因素，土地资源不断的减少，所以中国政府近年不停的要求坚守18亿亩的土地红线。可以看出，为了平衡中国内需，用来建造商品房的土地将在逐渐未来变得稀缺。进一步提高商品房土地的成交价格。

从人口数据来看，截止至11月1日，中国人口增加了约7400万人，仅仅从家庭户口来算，中国从2000年的3.40亿户家庭增加到了2010年的4.02亿户家庭，粗略计算每年增加340万户家庭，以这10年平均每年住宅销售5.21亿平米来计算，平均每户家庭得到76.6平米住宅，约0.83套。而算上集体户口的话，这个数字将会更少。由此可见，中国目前的商品住宅市场远远不能满足中国刚性需求的增加量。较为严重的供需不平衡将是造成近期中国房价有很大上升空间的重要原因。这种情况在中国较为发达的城市表现的尤为明显。

中国在解放战争后，在政府鼓励下，出现了50-60年代一波婴儿潮，而随着这些人的结婚生子，80年代出现了第二次婴儿潮，而接下来的几波将会出现在2010年后以及2025年左右。随着中国计划生育政策的效力不断展现，2025年左右，中国人口将会出现一个顶峰，随后开始慢慢回落，到时候由于资源稀缺性所带来的房地产市场价值增加幅度才会开始出现回落。

中国城镇化已经进入新的发展阶段

大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，居住在城镇的人口为6.66亿人，占49.7%；居住在乡村的人口为6.74亿人，占50.3%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加2.07亿人，乡村人口减少1.33亿人，城镇人口比重上升13.46个百分点。

截止至2010年11月，中国城镇化率达到了49.7%，而年均增长率在1.35个百分点左右，可以估算出，目前中国的城镇化率已经超过了50%。从此以后中国的城镇化增长幅度将逐渐减少，其代表的意义也是非常重要的。一个国家城镇化率在30%-70%左右是高速发展期。而到了50%，中国发展中心从一二线城市转移到三四线城市。