Ec o n o mi c& T r a d e U pd a t eS u m. NO. 2 7 8 Ma y . 2 0 1 3

浅析我国房地产泡沫程度及其对策 ——

以日本房地产市场为参照 童佳维夏悦 杭州 3 1 0 0 1 3 )

(浙江树人大学。浙江

【摘要】本文通过分析我国房地产泡沫发展原因现状以及其与日本房地产历史的相同点和不同点，并在分析中回答以下问题：什么是房地产泡沫？我国房地 产业是否存在泡沫，如果有，程度有多深？应该采取哪些策略应对这些问题？并通过运用经济学、计量经济学的有关原理，在分析房地产泡沫成因、作用时把 实证分析和规范分析相结合，采用了理论联系实际的方法，从多角度出发结合我国八大主要城市的具体情况进行分析，最后推断出我国房地产存在泡沫并已经 比较严重，并结合我国房地产业发展现实情况提出了解决问题的对策。 【关键词】房地产泡沫；房价收入比；日本房产泡沫 ’引言

一

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近年来，我国房地产投资快速增长，两三年房价就上涨了三倍，我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少 3倍以上。数据显示，深圳市2 0 0 1”年和2 0 0 5年的房价收人比分别是 6 . 5 2倍和9 . 8 3倍，而2 0 0 8年则舰升至 1 4 . 7 6倍，到2 O 1 0年，飘升到 2 0倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收人比”,甚至达到了3 O倍至5 O倍以上。由此可见，中国房地产业存在着泡沫。 进人2 0 1 1年，中国楼市出现了涨幅稳步回落、销售面积下滑这样几个明显特征，开始进人高位调整期。我国目前宏观经济背景和行业发展约束条件与上世纪 7 O年代初的日本十分相似，我们的近 邻日本在上世纪 9 0年代遭遇了房地产泡沫的破灭，经济走向衰退，近十年来都没有完全摆脱泡沫经济后遗症的困扰，回顾这段历史，犹如阅读一步生活的毛片经济教科书，让人深刻的体会到经济泡沫的危害之深，因此本文通过对日本房地产危机进行分析及与我国情况进行对比，希望能够推断出我国房地产泡沫的程度从而给我国房地产行业目前的调整带来一些启示。 二、中日两国房地产市场的比较 (一

)中日两国房地产市场发展的相似性 l、中日两国房地产兴起原因的相似性 ( 1 )产业结构调整加快，大量资本由制造业向房地产业转移 近年来中国经济迅速发展，产业结构调整加快，长期的经济繁荣积累了人量的资本，受全球金融危机的影响，我国外贸出口受阻，而国内需求不旺，制造业相对过剩现象己经很严重，而房地产市场却空前繁荣，投资同报率远高于制造业，与此同时我们看一下日本当时的情况，广场协议后，日元迅速升值，流动性危机凸显，日元升值对外贸产生重大影响，出口受阻，使国内制造业资本大量涌入房地产等非生产领域。据日本统计局 1 9 8 8年数据表示， . 1 9 8 8年日本大中型制造业企业中有 4 2 . 5 2%都不同行程度的进入了房地产企业。再来看一下我国，由于房地产的快速增长主要集中在 2 0 0 8年以后，我们拿 2 0 0 9年的数据来进行具体分析，根据2 0 0 9￣报的6 7家上市房地产公司中，净利润较 2 0 0 8年同期增长了7成左右：有1 4家业绩同比增幅超L g: l O 0 0%,共有 4 O家毛利率超 3 0%,占b B高达 5 9 . 7 0%在这种情况下，资本大量由制造业和其它产 业流向投资同报率更局的房地产业。很多原本不涉足房地产领域的企业开始转向房地产市场，例如以纺织服装起家的雅戈尔，主营业务和主要利润增长点正在逐步转移，该公司刚刚发布的2 0 0 9 年年报显示，雅戈尔2 0 0 9年实现净利润 3 2 . 6 4亿元，其中纺织服装业务实现营业收入约6 9亿元，净利润约 4 . 4亿元，分别同比下降 3 . 4 3%和8 . 5 2%:地产业务营业收入约 5 1 . 9 5亿元，净利润约 1 1 . 9亿元，分别同比增 J￣, z 4 9 . 8 8%和5 3 . 1 6%。 ( 2 )贸易和资本双顺差，人民币升值预期大近年中国贸易顺差增加速度很快，己经是世界上最大的贸易顺差国之一，外汇储备达到2万亿美元，并有继续增加的趋势，贸易上的巨额顺差，再加上日前良好的国内经济

发展预期，增加了国际市场对人民币的需求，一方面，造成中国严重的流动性过剩的问题，为大量资本涌入房地产行业创造了条件：另一方面，使人民币存在巨大的升值压力。而日本则是由于广场协议，造成极大的日元升值预期，货币升值通过流动效应和财富效应作用于房地产市场，推高房价。 一 ( 3 )政府积极的财政政策和宽松的货币政策

纷纷采用急速扩张策略，人量从银行借钱，在己披露年报的6 9家公司中，截至去年年底，债务总额达到 5 1 0 0 . 6 2亿元，同比增长了 3 4 . 3 4% 0,多数房地产企业的资产负债率在 7 0%以上，超过了公认 的5 5%的安全线。多数公司的负债比偏高，如果银行利息上调，房地产政策收紧得到执行，那些高负债的公司会面临较大的挑战。 再看看日本，1 9 8 6年日本中央银行为了应付日元升值带来的经济 不景气，将官方贴现率由 1 9 8 6年1月的5%调到1 9 8 7年2月的2 . 5%, 进一步加剧了流动性过剩，为房地产泡沫化推波助澜。 2、中日两国房地产发展进程的相似 发展进程的相似性主要以中国和日本主要城市的房价变化趋势的对比来分析。首先看一下中国的房价，在 2 0 0 1年￣2 0 0 7年间已经有着很高的增长率，在 2 0 0 8年金融危机阶段出现了下降趋势，我国出台相关鼓励政政策后，随后几年的房价年增长率持续保持在 4 5%以上。 再来看一下日本的情况，日本东京房价在 1 9 8 0年到 1 9 8 6年稳步上升，在 1 9 8 5年9月，日本签署了影响重大的《广场协定》导致日元升值，使得日本房价原本平稳上升的增长率被打破，随之而来的是 1 9 8 6年一 1 9 9 1年房价增长了超过 2 5 0%。日本在 8 5年以后由于政策和汇率的变化导致房价上升变得陡峭，而中国则是在 O 8年以后中国政策的鼓励和金融上的鼓励导致房价曲线变得陡峭。中国八大主要城市房价由2 0 0 0年至2 0 1 0年上涨了 1 8 9 . 2 5%,日本东京平均房价 1 9 8 0年到 1 9 9 0 年上

涨了2 7 2%。可见两国房地产市场的发展进程具有一定的相似性。 (二 )中日两国房产市场发展的区别分析 1、中日两国G D P增速的区别。 2 0 0 0— 2 0 1 0中国处在经济高速发展以及和城市化进程加速时期，而日本在 8 0— 9 0年代经济则处于停滞期，城市化进程基本结束。中国2 0 0 0— 2 0 1 0年G D P整张始终保持在9%左右，而日本只有 6 . 1%,而且这其中还包括了 8 6年由于日元大幅升值造成的 2 1 . 8%的增长率。而且中国2 0 0 9年城市化人口也只有 4 6 . 5 9%,而曰本 1 9 9 0 年城市化进程已经达到 7 7%。由此可见，我国和日本在经济增长速 度和城市化进程程度上的差别还是比较大的，在一定程度上会影响我国房地产泡沫的程度。 2、中日政府在房地 市场发展中的作用不同 ( 1 )中国地方政府财政非常依赖土地出让。 2 0 1 1年中国房地产高峰论坛的《房地产蓝皮书》指出地方政府过度依赖土地财政，“十一五”时期全国土地出让成交总价款 累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从 2 0 0 6年的3 8 . 9%,增长到2 0 l 0年的6 5 . 9%,这就表明地方政府对土 地收入的依赖越来越大。而日本即使在泡沫巅峰期土地出让总价 款占地方财政收入也只有 4 6 . 8% ( 2)中国央企房地产公司在房价的上升中扮演者重要的角色。首先以北京为例进行说明：自2 0 0 3年以来在中国首都北京显示了稳定品质的土地价值上升逾 7 5 0%,有超过半数的上升发生在过去两年。额外的回归分析表明，国有企业由中央政府的财政支出直接作用，在这次上升中扮演了一个很有意思的角色，央企房地产公司出价价格平均比其他投资者高出2 7%。而且只要地王一出现，就会对周边的二手房、新房预期产生重大改变，央企制造大多数的地王而且资金充裕，往往是先拿到地再说，而民营企业资金紧张而且就算有足够的资金也要仔细计算对比才敢拿地。而且根据2

0 1 1年《房地产蓝皮书》所示，北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得，其中有 3块为央企所拿 (或央企参与 ),其余 6 块为地方国企所拿；而深圳和广州主要拿地的企业也是国企，两地拿地国企数量分别为6家和5家，其中绝大部分为央企，地方国企仅有 1家，尤其值得注意的是，各城市在新政后成交的总价最高

由于金融危机对中国经济增长的巨大影响，为刺激经济增 长，中国政府推行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，与此同时，商业银行也采取了宽松的信贷政策，这也为房地产市场的泡沫化创造了条件，例如从2 0 0 9年上半年开始，房地产开发商

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