行业透析

一、我国房地产业的现状

近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。在这种形势下，作为我国的支柱产业的房地产业获得了长足的发展：!""!年，我国房地产开发总投资达到##$%&’亿元，占同期总固定资产投资的!(&)*；同年，全国商品房实现销售额+#!(&!亿房地产元，占同期国内生产总值的+&%*。“推进器”业已成为我国经济发展的。

我国目前的城市化水平大约是’"*，而且城市化水平还在不断提高。国际经验表明，城市化程度进入$"*到%"*之间是房地产市场的高速发展期。我国房地产业存在住房价格过高,比如许多城市房价与居民家庭年收入之比已达到("-(以商上，并且房价以高于("*的速度上涨.、品房空置过多，房地产投资速度过快,全国房地产开发投资速度同比增长()))年为($&/*、!"""年为()&+*、!""(年为其中!+&$*、!""!年上半年高达$!&)*，全国#个省市房地产开发投资增幅超过’"*，/个省市新开工面积增幅超过’"*，个别省市房地产开发新购土地投资同比增长(+"*.的问题。因而当前我国房地产业虽然总体运行基本健康，但已经出“泡沫”现局部过热甚至现象。在这种情况“泡沫”下，如何防止局部扩散，促进房地产业健康发展是我国房地产业所面临的主要问题。

二、房地产泡沫及生成的机理按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。自!"世纪/"年代以来，由泡沫经济引发的经济危机、金融危机已成为人们心头挥之不去的梦魇。综观世界

各国泡沫经济、金融危机的经验，我们可以发现：股票和房地产是泡沫经济的主要

政

府宏观调控对我国房地产业发展的积极作用

载体，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。房地产之所以能成为泡沫的载体，这主要是由它的资产物理特征、经济特征和市场环境决定，突出表现为以下几个方面。

供给弹性小。房地产业(&资源稀缺，

是从事不动产开发投资与经营的行业。所谓不动产主要指土地及地上的建筑物。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，它是一种有限的、不可再生的资源。因此，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物————房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。

!&信息不对称。在健全市场环境下，房地产的价格应等于其重置价格，并受供求关系的影响。但是，在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及预期收益时，许多投资者会借债从事房地产投资，然后再以房地产为抵押借更多的钱进一步扩大投资规模，财富的诱惑会吸引更多的投资者加盟。然而，

!张

纪鹏

与任何市场一样，房地产市场的变化是永恒的，各种动态因素的变化，包括自然的基础设施、周边环境、污染程因素,地段、

度等.、经济因素,012的增长、收入的增长、消费水平、房屋价格.、社会因素,人的居住模式：单独居住、与父母合住、人口趋政策势、消费观念、文化水平、消费品味.、因素,利率政策、税收政策、土地政策.，都会引起房地产市场的变化。加之，房地产的建设周期长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生成。

由于以住宅为主的$&政府干预失误。

特区经济!""+年(月!+日!!)