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中国房地产税收制度及分析

万波

房地产业务，是律师的重要业务之一，自1998年7月3日国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），要求“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”以来，我国房地产行业迎来了一轮持续快速发展期，律师的房地产业务也迎来了一段黄金发展时期，房地产法律服务市场的发展开始呼唤既懂法律又懂财税的复合型人才，作为一名多年来致力于房地产法律业务的专业律师，我们深刻感受到客户的需求是多样的，除了法律问题，还有税务、融资、人力等问题。现代律师服务业的竞争，要求律师能够搭建一个平台或方案，把专业的税务师、会计师、评估师、公共顾问甚至猎头、培训机构整合起来建立一个业务合作链，为客户提供一站式服务，以提升律师服务的附加值。

笔者多年房地产法律执业的经验表明，税务安排和负担往往成为房地产案例的重要甚至决定性因素。系统的理解和梳理我国的房地产税收制度，对一名律师培养方案设计的全局观及与客户财会和外部顾问的有效沟通，具有莫大益处。为此计，故有本文的构思与书就，以抛砖引玉。

我国房地产税收税种繁杂、结构不合理，征收环节多，稳定性差，相较于房地产行业的发展，我国房地产税收制度建设相对滞后，房地产税收作为重要的经济杠杆，没有起到应有的调节作用，法治化建设进展缓慢，亟待改革。

一、我国房地产税收制度

（一）我国房地产税收制度现状

党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步实行了改革：20世纪80年代初期恢复征收契税；80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，并开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；其他相关税种也实行了改革。在1994年我国实行分税制财政管理体制后，逐步形成了现行的房地产税收制度。从税种上看，我国现行征收的与房地产行业相关的税收共12项，即：(1)契税、(2)耕地占用税、(3)印花税、(4)营业税、(5)城市维护建设税、(6)土地增值税、(7)企业所得税、(8)个人所得税、(9)城镇土地使用税、(10)房产税、(11)城市房地产税、(12)固定资产投资方向调节税（从2000年1月1日起停征）。此外，教育费附加虽然属于“费”，但一直与城市维护建设税同时征收和管理，由此，也可认为上述13项税费构成我国现行的房地产税收制度体系。

1994年分税制财政管理体制以前，房地产税收的收入归属随财政管理体制多次变化，有时划归地方，有时划归中央，有时由中央与地方共享。1994年以