睿信致成观察：城市综合体——商业地产投资必争之地

随着房地产市场调控的逐步深入，以及“保障房与商品房”双轨制的到来，房地产行业正逐步进入去杠杆化的时代。除基本面的因素之外，房地产行业因土地财政、预售制、保有税和保障房缺失等制度性因素导致出现的“高成长、高利润、高杠杆”的黄金十年将会一去不复返。行业整体中长期高成长性将逐渐下降，高杠杆和高利润特征也将呈缓慢的趋势性下降。

从房地产市场竞争态势角度看，随着保障性住房切去供应的很大一块蛋糕，加之资源正加速向强势企业集中，区域壁垒逐步走向彻底瓦解，商品住宅市场的竞争将愈演愈烈；竞争将首先集中在要素市场（土地、资金、人才），然后波及产品市场（性价比竞争）。而政策的倾斜和房地产行业转型的需求，促使商业地产正迎来黄金发展机遇，虽然目前国内商业地产租金价格比稍低（商业地产培育期的显著特征），但城市化水平的不断提高，消费需求的升级、以及第三产业的蓬勃发展，都使得商业地产成为房地产行业转型发展的重头戏。

城市综合体作为商业地产中的桥头堡，其社会和投资价值毋庸置疑。城市综合体具有很高的价值，通过各种不同业态功能的有机组合，能够产生的能力和价值，是无法用普通的房地产、住宅或商业的价值来衡量的。首先，城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，在土地资源日趋萎缩和效益优先的大城市，在有效的面积里能够大大地节约每一个人的工作、生活和时间成本。其次，通过高端酒店、商场、超市、百货、餐饮楼、步行街、娱乐影院等功能的组合，能够产生极高的社会价值（就业、税收、城市繁荣、提升居民生活质量等）。最后，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。 城市综合体的发展机遇

城市化促进城市综合体进入黄金发展时期。城市综合体依托于城市，又推动着城市的繁荣与发展。现阶段我们仍然处于城市化加速发展阶段，城市群的快速崛起、区域经济一体化等因素将促进城市化快速发展，推动城市综合体步入繁荣发展期。

城市综合体的发展顺应经济转型升级（扩大消费）的需求。我国经济增长对出口和投资的依赖程度过高，导致居民消费支出明显落后于经济增速使。鼓励消费有利于经济向消费拉动型的转变，促进其持续稳定发展。城市综合体的多业态组合还可以满足居民日益提升的消费理念和需求，在消费支出进一步增长和消费结构与理念发生变化的前提下，城市综合体将迎来新的发展机遇。

第三产业的兴起将会进一步促进综合体的繁荣发展。从绝对值来看，我国第三产业占GDP 比重相对全球平均水平，处于一个较低水准，甚至落后于低收入国家。从相对水平来看，我国第三产业占GDP 比重落后于我国城市化率在全球范围内的位置。在中国宏观经济稳定增长的前提下，在城市化加速发展、服务业的蓬勃兴起，我国第三产业具有广阔的提升空间，有利于城市综合体的繁荣发展。

国内开发商加快战略布局步伐

由于城市综合体投资价值巨大，国内房地产开发商纷纷开始涉足综合体的开发。除了万达、宝龙、世贸和国贸等以商业地产为主营业务的公司加快扩张步伐外，传统住宅类企业对商业地产的投入力度也明显加大。万科宣布未来将持有型物业提升到20%的开发比例，万科依托其传统住宅领域的巨大优势，将大力拓展社区商业项目，主要以社区小型综合体的形式出现，商业地产项目已进入北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。保利计划几年内整合商业地产平台，完善相关制度建设，打造成商业标准化产品系列，公司商业地产方面的投资预计占到总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。远洋表示其在“十二五”