操作进阶2 房地产项目定价方法

价格是房地产市场中最活跃、最敏感、最重要的因素之一。 对市场而言， 它是供给和需求力量对比变化的信号。

房地产定价是操纵市场的强有力杠杆， 房地产的项目定价操作的好坏直接关系到楼盘销售的成败， 是兑现发展商利润的关键环节。 常常看到发展商辛辛苦苦做数年的大型小区， 却比不上半年一个单体楼做的利润， 除了其他的因素外， 把握市场价格与产品价格对接至关重要。

定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标， 而给产品制定一个基本价格或价格浮动反胃的方法。 在实际定价过程中， 企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法， 并以同地区同类房地产的市场占有率最高的楼盘价格为基础， 综合考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等因素进行价格策划。 房地产企业的定价方法通常有以下三种。

一： 成本导向定价法

成本导向定价事一种按卖方意图定价的方法。 其基本思路事在定价时， 首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本， 然后加上一定的利润。 它包括一下几种定价方法。

1、成本加成定价法

这是一种最简单的定价方法， 就是在单位产品成本（含税金）的基础上， 加上一定比例的预期利润作为产品的售价。 所加的一定比例的利润称为“成数”。 其计算公式为： 单位产品价格＝单位产品成本 ×（1＋加成率） 其中， 加成率为预期利润占产品成本的百分比。

如某房地产企业开发某一楼盘， 开发成本为1800元/m2， 加成率为20％， 则该楼盘售价为：1800×（1＋20％）元/m2＝2160元/m2

这种方法的优点时计算方便， 可以简化定价工作， 也不必经常依据需求情况作调整， 在市场环境因素基本机稳定的情况下， 采用这种方法可保证开发商获得正常的利润。 这种方法也存在着局限性： 不利于开发商控制开发成本： 没有开率市场承受能力， 有可能形成销售压力。

2、目标受益定价法

这种方法又称目标利润定价法， 或投资收益率定价法。 它是在项目投资总额的基础上， 按