商住楼的特性是由其土地使用性质和房屋性质共同决定的，前者主要有住宅用地和非住宅用地的区别，后者可分为住宅房屋和非住宅房屋。对于一般的住宅楼或商业办公楼，土地使用性质与房屋性质应该是一致的，但由于商住楼有整体规划、区别功能的特点，兼具二者属性，因此同一幢商住楼中的不同房屋可能有不同属性，同一间房屋的土地使用性质和房屋性质也可能不同。

根据《上海市房地产登记技术规定（试行）》规定：

1.6房地产登记簿应当记载以下内容：

（三）土地的权属性质、使用权取得方式（即使用权类型）、土地使用期限、宗地面积、独用面积、分摊面积和土地用途；

（四）房屋所有权来源、房屋建筑类型、房屋建筑结构、房屋层数、房屋建筑面积、用途和房屋竣工日期；

2.5.1房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。房地产登记应当按照土地、房屋的基本单元进行登记。

2.5.2土地以宗地为基本单元，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

2.5.4非居住房屋的基本单元为幢、层、套、间，应具有规划确定的完整功能、可以独立使用、有固定的围护结构，并有明确、唯一的编号。其中，独幢的宾馆、公寓式酒 店、影剧院、学校、医院、工厂等以幢为基本单元；综合性建筑，以规划确定具有完整功能、可以独立使用的范围为基本单元；办公楼、商场，以规划批准具有固定 围护结构的部位为基本单元。

上海市将《土地使用权证》和《房屋产权证》合二为一，有关登记事项均记载于《房地产权证》。在《上海市房地产权证》中，土地用途与房屋用途是作为不同的登记事项登记，土地登记以宗地为单位，房屋登记以单位为单位。也就是说，一个楼房的《土地使用权证》登记事项，土地使用性质只能有一项，而楼房中的每一个独立单位的房屋权证是分开办理的，有不同的房屋权属、用途等登记事项，具体需见《房屋产权证》。有关商住房的期限、税费、贷款、户口等方面，有些是由商住楼的土地使用性质决定的，有些应该按商住楼中不同房屋的性质确定。由于每个商住楼均有不同的规划用途、房屋用途，因此，在购买商住楼的时候需要先向房地产管理部门了解楼盘具体情况。

商住房的使用期限：

房屋的土地使用年限是由房屋的土地性质决定的，并不是由房屋性质决定的。

依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：