房地产是我国的支柱产业之一,对国民经济健康运行事关重大,而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论,对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫,了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况,分析了房地产泡沫的形成原因与危害,在此基础上,从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。

宏观经济 ●■■■●■■■●■■■■■■■■■■■ _■■■■■■■■■■■

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【要】房地产是我国的支柱产业之一，摘对国民经济健康 运行事关重大，最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房而 地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。 针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、现形式以表 及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原

至 4月又上升 1%。 2

5收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收、入中位之比 (收入房价比)合理水平为 3:到 6:。东京为 1 1 48:。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是 8:到 . 1 1

1 1上海、 5:。广州等房价收入比维持在 8:左右。 1北京市民户年均收入为 3万元，套 8平方米住宅需要 4一5万， . 4一 0 O O房价收入比为 1 1 。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买 1:不起住宅，分期付款负担沉重，还款意愿建立在良好收入预期 上，一旦收入下降，就会产生系统性的贷款风险。再看 20 07年年

因与危害，此基础上，宏观和微观角度提出了防止房地产在从 泡沫的对策与措施。

【关键词】房地产泡沫房价 防范措施

房屋空置率形成原因

传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最 后以金融危机告终。 一

终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈，部分一线城市房价应声而落，央行 20年的第六次加息让调控效果更 07网在线访谈时透露，0 7 1 2 0年 1月份，中国七十个大中城市房屋

现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一加明显。但是据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这些人一般只是销售价格同比上涨百分之七点五，建商品住房同比销售价格新

上涨百分之十二点二；至 1月，中国七十个大中城市房屋销 1

1售价格同比上涨百分之七点三，其中，建商品住房销售价格新 同比上涨百分之七点九。这说明我国政府的调控政策还没有着

、

当前我国房地产业的发展状况

眼于房价的上涨上，或是着眼点没搞正确。 二、地产泡沫形成的原因房

1投资快速增长，目遍地开花。9 8 19年 1%,0 0、项 19- 9 9 5 20

年 1.%,0 1 2.%,0 2 2.%,0 3年 2 . 95 2 0年 5 3 20年 1 9 20 9%。房地 7

1房地产泡沫产生的直接原因。过度投机而导致的地价飞、涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业

产投资占固定资产投资比重从 1 9 9 0年 5%,上升至 2 0年 . 6 01 2. 07%。20年， 0 2城镇房地产开发完成投资占 G DP的 75%( .国 5

际上一般为 3一%)占固定资产投资 1. 8, 7%。20年， 9 0 3城镇房地产开发投资 116 0 0亿元， G ( 164亿元 ).%,占 DP 1 69 86占固定 6资产投资 1.%, 8 4增长 2 .百富勤经济学家称 2 0 3 97‰ 0 4年一季度，中国总投资 4%流入房地产业和地产服务行业。到 20年 0 07 9月全国房地产开发完成 1 84 6 1亿元，同比增长 3 .%。 03 2供应结构失调。高档住房、、大户型住房、商业用房供应过

管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性 泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”进行土地储备，,等到

时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越陕。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的 矛盾越来越突出。

量，中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房，单价 30 00元/平米以下 37 3 0- 4 0元/ . 0 0 -5 0%,平米 3 . 87%。南京苏

州市商品住宅户均面积 10平米。 3宁夏全区 2 0 03年在建商品住 宅，0 9平米以上户型占 6 . 94%,空置住宅中此类户型占 8 . 09%。住宅与非住宅比例不合理，福建空置商品房中

非住宅用房 23/;

2房地产泡沫产生的间接原因。、第一，消费者的预期。消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商 品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，

济南市空置房中高档住宅和写字楼占 8% 0。 3空置率居高不下。空置率=(、新建商品房的空置面积+

房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价 格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认

存量房的空置面积)房屋总量 10国际通行标准是 1%。/ 0%, 0空置反映需求强度，影响未来走势判断，空置率居高不下时，市场 价格稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明市场运行酝酿着越来

为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由 于无人肯接手买人而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

第二，政策因素。房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，国也不例外。第三，我房地产投资的过度增长。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一

越大的泡沫。我国商品房屋空置率 19- 2 0 99 03年分别为 4 .%、64%、4 8 3.8和 2 .%。 1 3 3. 1 8 3 .%、1% 7 8 86 4

4、价格持续上升。19- 2 0 98 0 3年我国商品房价格涨幅为 3 9 - .1 2 8 27%、. 5 .%、 01%、.%、. 2 8 6 5%,%。2 0, 7 04年全国商品房平

均销售价格每平米 25元， 79上涨 1.住宅上涨 1.沈阳、 2‰ 5 1%, 5 南京、重庆居前三位，分别为 1. 1. 1. 9%、77 56 2%、%。2 0年 1月 07 7I 2《当代经济)oog6月( 2l -下)

致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，就房屋闲置率高，地产价格急剧下跌，房产生泡沫。第四，银行信贷的