摘要

房地产泡沫是指房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，使人们产生价格会进一步上涨的预期，进而吸引新的买者和投机资本进入市场，随着价格不断上涨与投机资本的持续增加，使房地产价格远远高于与之对应的实体价格。随着中国城市和工业占地不断增加，对土地的需求增加引起地价不断上涨，投资者正不断拥入市场，住房抵押贷款和房地产开发贷款不断快速增长，致使中国的房地产泡沫已过度膨胀，另外，劳动力市场趋紧以及通货膨胀逐步恶化，如此下去，一旦房地产泡沫破裂，中国经济将遭受一场急剧破坏性的打击，因此，分析中国的房地产泡沫现象并寻找相应的对策刻不容缓。但实际上，造成这一现象的原因多种多样，与之所采取的措施也不一样。本课题主要通过分析中国房地产泡沫现状，讨论其原因、发展及对策。

关键词：房地产泡沫 原因 发展 对策

正文

1.中国房地产泡沫产生原因

对于中国房地产泡沫产生的原因，各家对此有不同的看法，这主要是由于各自分析的出发点和角度不同。内部原因方面，学者们认为房地产价格是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成的，前者由建筑物等实物资产价格组成，比较容易界定，后者作为一种自然物，本身没有价值，而房地产泡沫的产生是由房地产业本身特性决定的。外部原因方面，还有些学者认为，我国目前的房地产热潮是由住房制度改革和引入消费信贷制度等特殊历史条件引发的。下面将就这两方面详细阐述一下。

1.1 内部原因

内部原因方面，一般学者是基于以下几方面考虑的：（1）房地产商品的特殊性；（2）土地的稀缺性；（3）地价的虚构性；（4）房地产市场的不充分性；（5）消费者的预期。

谢熠、肖丹（2010）认为：（1）在一定时期内房地产商品供应不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件，而房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之

一。（2）土地的自然供给是固定不变的，中国土地资源相对匮乏，随着经

济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使低价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。（3）由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差，这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多。（4）由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

李跃、吴唤群（2008）认为住房投资是建立在住房的预期价格之上的，如果地产商对房地产市场的前景非常看好，住房进行追加投资又非常的简单，就极易引起投资的过份增长。最近几年中国城市化进程加快，大量民众拥入市场，给房地产泡沫产生创造了客观条件。

1.2 外部原因

这个方面主要是从住房制度改革与消费信贷制度引入讨论的。

张国林（2009）认为银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复，使得