近年来我国房产价格的总体水平呈现出持续攀升的现象,其原因是由于经济发展和政府监管不利等多种因素所导致,其中政府在房地产价格管理中的职能缺失和错位是主要原因。以政府完善房地产价格宏观调控的经济法理论为依据,在分析房产价格监督管理现状的基础上,提出应建立健全政府调控、引导房产价格总水平的相关制度。

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天津市财贸管理干部学院学报 j U N FTA JNI S IU E O o R ALO I N I TT T F￣N CA D C MM A N AN I LAN O旦 I _ r 第十卷 2 01 0 1年第 3期

房地产价格调控的经济法分析 景富生 天津商业大学法学院，天津 303 014

【摘要】近年来我国房产价格的总体水平呈现出持续攀升的现象，其原因是由于经济发展和政府监管不利等多 种因素所导致，中其政府在房地产价格管理中的职能缺失和错位是主要原因。以政府完善房地产价格宏观调控的经济法理论为依据，在分析房产价格监督管理现状的基础上，出应建立健全政府调控、提引导房产价格总水平的相关 制度。

【关键词】房地产价格；监督管理；经济法 【中图分类号】 2 33【献标识码】【章编号】10— 0 5 (08 0— 07 0 F9 .文 A文 0 8 9 5 - 2 0 )3 0 0— 3

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【 yW o d】 el s t p c; a ae e t ysp ri o;cn mi lw Ke r s ra et e r e m n gm n u e s n eo o c a a i b v i 房地产价格调控的现实需要房地产业是否应当成为我国国民经济的支柱产业.管尽 一

、

二、国房地产价格上涨的原因分析我

1良好的经济基本面是推动了房价上涨的经济原因。、 我国房地产市场需求旺盛 .地产业快速发展也得益于房国民经济的持续快速发展、市化进程的加快和人民生活水城平的提高 19 9 8年到 2 0 0 6年 .国国内生产总值由 8 4 2 我 40. 3亿元增长到 2 9 0 .元，除物价因素，均增长 92; 0 4 68亿扣年 .同%期我国的城市化率由 3 _%提高到 4 .%,每年约增加 1 33 5 39 _ 3个百分点从居民购买力来看，9 8年到 2 0 19 0 6年.镇居民人城均可支配收入由 5 2 .元增加到 17 95元 .可比价计算 4 51 15 .按年均增长 89 2 0 .%;0 6年底，我国城

乡居民本外币储蓄存款余额高达 1 . 6 7万亿元，客观上具备了较强的住房消费能力

对此问题在理论界还存在不同的认识 .由于其产业相关度但高，动性强 .人民生活联系紧密，带和因而其价格波动会直接影响到整个国民经济的正常运行 2 0 0 0年以来 .国主要大我中城市房地产价格持续上涨.出现了房地产经济过快增长甚至局部过热的迹象 20 0 6年 .屋销售价格指数已经连 0420房续 4年超过 5 20%从 0 7年上半年的情况来看面对不断加强的宏观调控，价增势未改 1 6月份，国 7房—全 0个大中城市房屋销售价格同比分别上涨 56、 .%、 .%、 .、 .%和 . 53 59 5% 6% 4 4 71。伴随着住房价格的攀升 . .%学术界对于住房价格是否合理，地产市场是否存在泡沫展开了激烈的讨论有学者认 房

为，断房价是否合理可以参照国际上通行的标准 .房价判即与家庭收入比例。从实践来看，发达国家 .国、在美日本的房价是家庭年均收入的 3 6倍 .中国目前房价则为家庭年均—而收入的 1— 0倍另外，我国房地产市场产业的利润率来 02从看.国际上房地产业的平均利润率基本上是 6 8 .我国%~%而房地产业的平均利润率不低于 3% .即使市场不景气时 . 0也 在 2%~ 5 .利润率最低的安居工程 .有 1%左右的利 0 2%连还 5

2市场预期是房地产价格上涨的根本原因。 . 在市场条件下 .真正决定房价的是社会普遍的经济预期 .济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多在经 人们普遍看好未来的经济预期的情形下 .房者预期今后房购

价将更高.而决定及早购买而政府的政策如通过银行收紧从房地产开发项目的贷款供应 .格控制农用地转为建设用地严的规模，紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施 .从也进一步提升了消费者的预期

润率 .这种利润率大大高于一般产业水平。与此同时，我国中 央政府各有关部门不断出台各项政策稳定房价强对房以加地产市场的宏观调控 但

是 .市场经济中 .定和调控房价在稳是一项非常复杂的工程 .只有在深入研究房地产价格上涨的各种原因的基础上.断完善调控措施 .能促进房地产市场不才健康发展 【稿日期】 0 8 1— 6收 2 0— 2 1

3成本增加是房地产价格上涨的内在原因。 . 在市场机制下 .房价格的确定还取决于房屋的建造成住本在我国城市商品住房的开发中 .房屋的建筑成本不断攀 升导致住房建筑成本升高的因素主要是土地成本升高，次其是建筑材料涨价，城市建设配套费用和税收不断增加。

4府管理职能的欠缺是房地产价格上涨的重要原因。政

【作者简介】景富生 (9 2 )男， 16一，汉族，天津市人，天津商业大学法学院副教授。研究方向：经济法。 7