解读国外养老地产模式及国内养老地产
一、美国养老地产模式： （一）运营模式：
（1）美国模式是成熟的市场化运作模式，会有投资商专门进行投资并进行上市，提供长期低成本的资金支持，同时会有专业的运营商来进行项目的运营。美国的房地产业与国内房地产业最大的不同点在于美国房地产行业产业链上的投资、开发、物业经营等专业分工，在发达金融市场的支撑下以资本运作为核心进行经营，形成了成熟的产业运作模式。而国内房地产行业在金融市场不甚发达的情况下是一条龙全能开发的短期项目经营。
（2）反相抵押贷款模式。在美国，有很多有资产、但是没有资金的老人，这类老人在美国叫做房富人、货币穷人。尽管有的老人拥有上百万价值的房产但是不能在有生之年变现，因此无法把握自己的老年生活。为解决这一问题开发出反相抵押贷款模式。这一模式是把退体老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，将房屋价值与老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老年人多少钱乃。一旦益了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱．一直到老人的离世房子才拿到保险公司来进行拍卖。这个产品将人生资源很好的进行了配置，老人把自己身后的遗产、用不着的资产用来提前变现，换来在世时候的生括消费与支出。 (二)管理模式：
据了解，美国养老社区开发分为四大类型八种社区，可以针对性满足多样化市场需求。一是大型综合性老年公寓；二是独立型老年公寓；三是服务型老年公寓；四是护理型老年公寓。综合型老年公寓和独立型老年公寓具有较好的开放型以及自由性，同时它又能满足老年人对私密性的要求，因此这两类老年公寓在美国为老年人所广泛接受。
二、日本养老地产模式 （一）营运模式
（1）日本的养老有两种方式，一种是政企合作的模式，另外一种是企业独立开发的模式。日本模式就是高福利养老政策和低融资成本推动市场迅速做大，是小型化、持有化、精品化开发模式。日本在2000年4月时颁布了“介护保险制度”， 25岁起开始缴纳介护保险金，
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